Die Stewart Information Services Corporation (Stewart) agiert als kundenorientiertes, globales Unternehmen für Titelversicherung und Immobiliendienstleistungen.
Das Unternehmen bietet Produkte und Dienstleistungen über seine direkten Geschäftsabläufe, sein Netzwerk von zugelassenen Agenturen und andere Unternehmen innerhalb der Stewart-Familie an. Als eines der größten Titelunternehmen der Branche bietet Stewart Dienstleistungen für Hauskäufer und -verkäufer, Wohn- und Gewerbeimmobilienprofis,...
Die Stewart Information Services Corporation (Stewart) agiert als kundenorientiertes, globales Unternehmen für Titelversicherung und Immobiliendienstleistungen.
Das Unternehmen bietet Produkte und Dienstleistungen über seine direkten Geschäftsabläufe, sein Netzwerk von zugelassenen Agenturen und andere Unternehmen innerhalb der Stewart-Familie an. Als eines der größten Titelunternehmen der Branche bietet Stewart Dienstleistungen für Hauskäufer und -verkäufer, Wohn- und Gewerbeimmobilienprofis, Hypothekenkreditgeber und -dienstleister, Titelagenturen, Immobilienanwälte und Bauträger an. Stewart bietet auch Bewertungsmanagementdienste, Online-Notarisierung und Schließungsdienste, Such- und Bewertungsdienste, Kredit- und Immobiliendatendienste, Haus- und persönliche Versicherungsdienste, steuerlich verschobene Tauschgeschäfte sowie Technologiedienste zur Optimierung des Immobilienprozesses an.
Segment
Das Unternehmen operiert in drei Segmenten: Titelversicherung und verwandte Dienstleistungen (Titel), Immobilienlösungen sowie Unternehmens- und Sonstiges.
Titel-Segment
Zu den Titelversicherungs- und verwandten Dienstleistungen gehören die Funktionen der Suche, Prüfung, Abwicklung und Versicherung des Zustands des Eigentitels an Grundstücken. Das Titel-Segment umfasst auch Haus- und persönliche Versicherungsdienste, steuerlich verschobene Tauschgeschäfte nach Abschnitt 1031 des Internal Revenue Code (Abschnitt 1031) und digitale Kundenengagementplattformdienste.
Prüfung und Abwicklung
Der Zweck einer Titelprüfung besteht darin, das Eigentum an dem übertragenen Grundstück, die darauf lastenden Schulden und den Umfang der Titelpolice zu ermitteln. Dies umfasst die Suche nach und Prüfung von Dokumenten wie Urkunden, Hypotheken, Testamenten, Scheidungsurteilen, Gerichtsurteilen, Pfandrechten, Bewertungen und Steuerunterlagen.
Bei der Abwicklung oder dem Abschluss eines Verkaufsgeschäfts überträgt der Verkäufer in der Regel eine Urkunde an den neuen Eigentümer. Der Käufer unterzeichnet in der Regel neue Hypothekendokumente, und die Abschlussmittel werden an den Verkäufer, den vorherigen Kreditgeber, Immobilienmakler, das Titelunternehmen und andere ausgezahlt. Bestimmte Dokumente wie die Urkunde und Hypothek oder Grundschuld werden dann in den öffentlichen Registern eingetragen. Eine Titelversicherungspolice wird in der Regel sowohl an den neuen Kreditgeber als auch an den Eigentümer beim Abschluss des Geschäfts ausgegeben.
Bei der Abwicklung oder dem Abschluss eines Refinanzierungsgeschäfts überträgt der Darlehensnehmer eine Hypothek oder Grundschuld an den Kreditgeber. Der Darlehensnehmer unterzeichnet in der Regel die Hypothekendokumente, und die Abschlussmittel werden in der Regel an den vorherigen Kreditgeber, das Titelunternehmen und andere ausgezahlt. Bestimmte Dokumente werden dann in den öffentlichen Registern eingetragen. Eine Titelversicherungspolice wird in der Regel beim Abschluss oder der Eintragung des Geschäfts an den neuen Kreditgeber ausgegeben.
Titelversicherungspolicen
Kreditgeber in den Vereinigten Staaten verlangen in der Regel eine Titelversicherung als Bedingung für die Gewährung eines Darlehens für Immobilien, einschließlich besicherter Kredite, da dies den Kreditgebern die Priorität ihrer Pfandposition an der Immobilie sichert. Auch die Käufer von Immobilien möchten eine Versicherung, um sich gegen Ansprüche zu schützen, die gegen den Eigentitel an der Immobilie erhoben werden könnten. Der Nennbetrag der Eigentumspolice entspricht in der Regel dem Kaufpreis bei einem Kaufgeschäft, während der Nennbetrag der Kreditgeberpolice der Betrag des zugehörigen Darlehens ist, wenn eine Finanzierung bei einem Kauf- oder Refinanzierungsgeschäft involviert ist.
Titelversicherung unterscheidet sich erheblich von anderen Arten von Versicherungen. Feuer-, Auto-, Gesundheits- und Lebensversicherungspolicen schützen vor zukünftigen Verlusten und Ereignissen. Im Gegensatz dazu versichert Titelversicherung in der Regel gegen Verluste aus vergangenen Ereignissen und zielt darauf ab, den Versicherungsnehmer oder Kreditgeber zu schützen, indem sie durch den Prüfungs- und Abwicklungsprozess abgedeckte Risiken eliminiert. Im Wesentlichen bietet eine Eigentumspolice dem Versicherungsnehmer unter Vorbehalt ihrer Ausnahmen, Bedingungen und Ausschlüsse eine Garantie, dass der Eigentitel an der Immobilie frei von Mängeln ist, die die Eigentumsrechte beeinträchtigen könnten, oder im Falle einer Kreditgeberpolice, dass die Pfandposition Vorrang hat. Die meisten anderen Versicherungsarten bieten Schutz für einen begrenzten Zeitraum, und daher muss die Police regelmäßig erneuert werden. Titelversicherung hingegen wird gegen eine einmalige Prämie ausgegeben, und die Eigentumspolice bietet Schutz solange der Eigentümer die Immobilie besitzt, haftbar ist oder ein Kreditgeber unter seiner Police sein versichertes Pfandrecht an der Immobilie hat. Außerdem hat eine Titelversicherungspolice keine feste Vertragslaufzeit, während die meisten anderen Versicherungslinien klare Anfangs- und Enddaten für die Deckung haben. Obwohl eine Eigentumspolice Schutz solange bietet, wie der Eigentümer die versicherte Immobilie besitzt, hat das Titelversicherungsunternehmen in der Regel keine Informationen darüber, welche Policen noch gültig sind. Die meisten anderen Versicherungslinien erhalten regelmäßige Prämienzahlungen und Policenverlängerungen, wodurch das Versicherungsunternehmen weiß, welche Policen gültig sind. In bestimmten Fällen kann das Unternehmen eine Nach-Policen-Deckung anbieten und das Unternehmen kann Deckung gegen bestimmte bekannte Risiken nach Analyse der Risiken bei der Risikobewertung bieten.
Verluste
Verluste bei Policen treten auf, wenn ein Titelmangel während des Prüfungs- und Abwicklungsprozesses nicht entdeckt wird. Gründe für Verluste sind unter anderem, aber nicht ausschließlich, Fälschungen, Falschdarstellungen, nicht eingetragene oder unentdeckte Pfandrechte, das Versäumnis, bestehende Pfandrechte zu tilgen, Hypothekenbetrug, unsachgemäße Behandlung oder Unterschlagung von Abwicklungsfonds, Ausstellung von nicht autorisierten Deckungen durch unabhängige Agenturen und die Verteidigung von Versicherungsnehmern, wenn gegen das Interesse eines Eigentümers oder Kreditgebers an der Immobilie geltend gemachte Ansprüche abgedeckt sind. Verluste können auch für Deckungen auftreten, die das Unternehmen im Rahmen von Schutzbriefen für Abschlüsse bereitstellen kann.
Einige Anspruchsteller fordern Schadensersatz über die Policengrenzen hinaus. Diese Ansprüche basieren auf verschiedenen rechtlichen Theorien. Das Unternehmen verteidigt sich energisch gegen unbegründete Ansprüche und bietet Schutz für abgedeckte Ansprüche bis zu den in der Police festgelegten Grenzen. Das Unternehmen hat von Zeit zu Zeit Verluste über den Policengrenzen hinaus erlitten. Die Erfahrung zeigt, dass die meisten Policenansprüche und -zahlungen in den ersten acht Jahren nach Ausstellung der Police erfolgen, obwohl Ansprüche auch viele Jahre später gemeldet und beglichen werden können. Aufgrund ihrer Natur sind Ansprüche oft komplex, variieren stark in Dollarbeträgen und werden von wirtschaftlichen und Marktbedingungen, den spezifischen Fakten des einzelnen Anspruchs und dem zum Zeitpunkt der Bearbeitung bestehenden rechtlichen Umfeld beeinflusst.
Die Haftung des Unternehmens für geschätzte Titelverluste umfasst Schätzungen sowohl bekannter Ansprüche als auch erwarteter, aber nicht gemeldeter Ansprüche, die in Zukunft für bis zum Bilanzstichtag ausgestellte Policen gezahlt werden sollen. Der Betrag der Verlustrückstellung des Unternehmens stellt die aggregierten zukünftigen Zahlungen (abzüglich Rückforderungen) dar, die das Unternehmen für Policenverluste und zur Abwicklung von Ansprüchen erwartet. Gemäß branchenüblicher Praxis wurden diese Beträge nicht auf ihren Barwert abgezinst. Die Schätzung zukünftiger Titelverlustzahlungen ist aufgrund der komplexen Natur von Titelansprüchen, der Zeitdauer, über die Ansprüche gezahlt werden, der erheblichen Varianz in den Dollarbeträgen einzelner Ansprüche und anderer Faktoren schwierig. Die für aktuelle Jahresverluste geschätzten Rückstellungen werden im Jahr, in dem die entsprechenden Prämienumsätze erfasst werden, dem Einkommen belastet. Die jährlichen Rückstellungen für Policenverluste beinhalten auch Änderungen der geschätzten Gesamthaftung für Policen, die in früheren Jahren ausgestellt wurden.
Kunden
Die Hauptquellen für das Geschäft mit Titelversicherungen sind Anwälte, Bauherren, Entwickler, Hauskäufer und -verkäufer, Kreditgeber, Hypothekenmakler sowie Immobilienmakler und -agenten. Versicherte Titel umfassen Wohn- und verschiedene Vermögensklassen von Gewerbeimmobilien, einschließlich, aber nicht beschränkt auf energiebezogene Projekte, Büro-, Hotel-, Mehrfamilien-, Industrie-, Einzelhandels-, unbebaute Flächen, Bauernhöfe und Ranches.
Wettbewerb
Die größten Wettbewerber des Unternehmens sind Fidelity National Financial, Inc. (Fidelity National Financial), dessen Hauptunternehmen Fidelity National Title Insurance Company und Chicago Title Insurance Company sind, First American Financial Corporation (First American), zu der First American Title Insurance Company gehört, und Old Republic Title Insurance Group (Old Republic), zu der Old Republic National Title Insurance Company gehört.
Immobilienlösungen-Segment
Das Immobilienlösungen-Segment unterstützt die Immobilienhypothekenbranche hauptsächlich durch Bereitstellung von Bewertungsmanagementdiensten, Online-Notarisierung und Schließungslösungen, Kredit- und Immobilieninformationsservices sowie Such- und Bewertungsdienste. Das Unternehmen bietet diese Dienstleistungen über Stewart Valuation Intelligence (bestehend aus den zuvor separaten Unternehmen United States Appraisals und Pro-Teck Services Ltd.), NotaryCam, Inc., Signature Closers, LLC, Informative Research und Equimine (das als PropStream fungiert) an. Diese Unternehmen sind integraler Bestandteil der Absicht des Unternehmens, den Immobilien- und Darlehensabwicklungszyklus durch End-to-End-, kundenorientierte und technologiebasierte Lösungen zu optimieren.
Kunden
Kunden für die Immobilienlösungsprodukte und -dienstleistungen des Unternehmens sind hauptsächlich Hypothekenkreditgeber und -dienstleister, Hypothekenmakler, Immobilienmakler und -investoren. Viele der vom Unternehmen angebotenen Dienstleistungen und Produkte im Bereich der Immobilienlösungen werden von Fachleuten und Vermittlern genutzt, die damit beauftragt wurden, Verbraucher bei Verkauf, Kauf, Hypothek, Übertragung, Eintragung und Abwicklung von Immobiliengeschäften zu unterstützen.
Unternehmens- und Sonstiges-Segment
Das Unternehmens- und Sonstiges-Segment besteht hauptsächlich aus der Mutterholdinggesellschaft und den zentralen Unterstützungsdienstabteilungen des Unternehmens. Im Jahr 2022 umfasste das Unternehmens- und Sonstiges-Segment die Ergebnisse eines Immobilienmaklerunternehmens, das Ende 2021 erworben und im zweiten Quartal 2022 anschließend verkauft wurde.
Marken
Das Unternehmen hat zahlreiche automatisierte Produkte und Prozesse entwickelt und erworben, die sowohl für die Titel- als auch für die Immobilienlösungsoperationen des Unternehmens entscheidend sind. Diese Systeme automatisieren die meisten Aspekte des Immobiliengeschäfts. Zu diesen markenrechtlich geschützten Produkten und Prozessen gehören AIM+, AgencySecure, PropertyInfo, SureClose, TitleSearch, eTitleSearch, Virtual Underwriter, StewartNow, Valuation Intelligence, NotaryCam, Cloudvirga und PropStream. Das Unternehmen betrachtet diese Marken, die alle zehn Jahre erneuert werden können, als wichtig für das Geschäft des Unternehmens.
Geschichte
Die Stewart Information Services Corporation wurde 1893 gegründet. Das Unternehmen wurde 1970 in Delaware eingetragen.
