Die Federal Home Loan Mortgage Corporation (Freddie Mac) fungiert als staatlich gefördertes Unternehmen (GSE).
Das Unternehmen beabsichtigt, Liquidität, Stabilität und Erschwinglichkeit auf dem US-amerikanischen Immobilienmarkt bereitzustellen. Dies geschieht hauptsächlich durch den Kauf von Ein- und Mehrfamilienhypothekendarlehen, die von Kreditgebern vergeben wurden. In den meisten Fällen bündelt das Unternehmen diese Darlehen in garantierte hypothekenbezogene Wertpapiere, die auf den globale...
Die Federal Home Loan Mortgage Corporation (Freddie Mac) fungiert als staatlich gefördertes Unternehmen (GSE).
Das Unternehmen beabsichtigt, Liquidität, Stabilität und Erschwinglichkeit auf dem US-amerikanischen Immobilienmarkt bereitzustellen. Dies geschieht hauptsächlich durch den Kauf von Ein- und Mehrfamilienhypothekendarlehen, die von Kreditgebern vergeben wurden. In den meisten Fällen bündelt das Unternehmen diese Darlehen in garantierte hypothekenbezogene Wertpapiere, die auf den globalen Kapitalmärkten verkauft werden, und überträgt Zins- und Liquiditätsrisiken auf Drittanleger. Darüber hinaus überträgt das Unternehmen einen Teil seines Hypothekenkreditrisikos auf Drittanleger durch seine Kreditrisikotransferprogramme, die auf Wertpapieren und Versicherungen basieren. Das Unternehmen investiert auch in Hypothekendarlehen und hypothekenbezogene Wertpapiere. Das Unternehmen vergibt keine Hypothekendarlehen oder leiht direkt Geld an Hypothekennehmer.
Das Unternehmen unterstützt den US-amerikanischen Immobilienmarkt und die Gesamtwirtschaft, indem es amerikanischen Familien den Zugang zu Hypothekendarlehen mit besseren Konditionen ermöglicht und eine konsistente Liquidität für den Einzel- und Mehrfamilienhypothekenmarkt bereitstellt. Das Unternehmen hat vielen in Not geratenen Darlehensnehmern geholfen, ihre Häuser zu behalten oder Zwangsvollstreckungen zu vermeiden, und vielen in Not geratenen Mietern geholfen, eine Zwangsräumung zu vermeiden. Das Unternehmen betreibt sein Geschäft in den Vereinigten Staaten und deren Territorien.
Die Rolle des Unternehmens auf dem Sekundärmarkt für Hypotheken besteht darin, Stabilität im Sekundärmarkt für Wohnungsbaudarlehen zu gewährleisten; angemessen auf den privaten Kapitalmarkt zu reagieren; laufende Unterstützung des Sekundärmarkts für Wohnungsbaudarlehen (einschließlich Aktivitäten im Zusammenhang mit Darlehen für Familien mit niedrigem und mittlerem Einkommen, die eine angemessene wirtschaftliche Rendite erzielen, die geringer sein kann als die Rendite anderer Aktivitäten) durch Erhöhung der Liquidität von Hypothekeninvestitionen und Verbesserung der Verteilung von Investitionskapital für die Finanzierung von Wohnungsbaudarlehen; und Förderung des Zugangs zu Hypothekendarlehen im gesamten Gebiet der Vereinigten Staaten (einschließlich Innenstädten, ländlichen Gebieten und anderen unterversorgten Gebieten) durch Erhöhung der Liquidität von Hypothekeninvestitionen und Verbesserung der Verteilung von Investitionskapital für die Finanzierung von Wohnungsbaudarlehen.
Strategische Prioritäten
Die strategischen Prioritäten des Unternehmens umfassen die Umsetzung von bezahlbarem Wohnraum; Identifizierung, Bewertung und Verwaltung seiner Risiken; Wachstum, Entwicklung und Förderung von Talenten für heute und morgen; und den Aufbau finanzieller Stärke zur Erfüllung seiner Mission.
Segmente
Das Unternehmen operiert in zwei Segmenten, Einzelfamilie und Mehrfamilie.
Einzelfamilie
Dieses Segment spiegelt die Ergebnisse des Unternehmens beim Kauf, der Verbriefung und der Garantie von Einzelfamilienkrediten, seinen Investitionen in Einzelfamilienkredite und hypothekenbezogene Wertpapiere, dem Management des Einzelfamilienkreditrisikos und Marktrisikos sowie etwaige Ergebnisse der Treasury-Funktion des Unternehmens wider, die nicht auf jedes Segment aufgeteilt sind.
Mehrfamilie
Dieses Segment spiegelt die Ergebnisse des Unternehmens beim Kauf, der Verbriefung und der Garantie von Mehrfamilienkrediten, seinen Investitionen in Mehrfamilienkredite und hypothekenbezogene Wertpapiere sowie das Management des Mehrfamilienkreditrisikos und Marktrisikos wider.
Einzelfamilien-Segment
Das Einzelfamilien-Segment des Unternehmens bietet Liquidität und Unterstützung für den Einzelfamilienhypothekenmarkt durch eine Vielzahl von Aktivitäten, die den Kauf, die Verbriefung und die Garantie von Einzelfamilienkrediten umfassen, die von Kreditgebern vergeben wurden. Im Zentrum der Absicht des Unternehmens steht sein Engagement, Familien zu helfen, erschwinglichen und nachhaltigen Wohnraum zu erlangen, und den gerechten Zugang zur Wohnungsfinanzierung zu verbessern.
Gemäß seiner Satzung beteiligt sich das Unternehmen am Sekundärmarkt für Hypotheken. Das primäre Geschäftsmodell des Unternehmens besteht darin, Darlehen zu erwerben, die von Kreditgebern vergeben wurden, und diese Darlehen dann in garantierte hypothekenbezogene Wertpapiere zu bündeln, die Zins- und Liquiditätsrisiken auf Investoren übertragen und auf den Kapitalmärkten verkauft werden können. Um sein Risiko unter seinen Garantien zu reduzieren, überträgt das Unternehmen in bestimmten Fällen einen Teil seines Einzelfamilienhypothekenportfolios auf den privaten Markt. Die Erträge des Unternehmens aus seinen Geschäftsaktivitäten stammen hauptsächlich aus den Garantiegebühren, die es erhält, im Austausch für die Garantie der Tilgungs- und Zinszahlungen der ausgegebenen hypothekenbezogenen Wertpapiere.
Produkte und Aktivitäten
Das Einzelfamilien-Geschäft des Unternehmens besteht hauptsächlich aus Aktivitäten im Zusammenhang mit der Bereitstellung von Marktliquidität durch den Kauf und die Verbriefung von Hypothekendarlehen und die Ausgabe von garantierten hypothekenbezogenen Wertpapieren, der Übertragung von Kreditrisiken, der Durchführung von Verlustminderungsmaßnahmen und der Investition in hypothekenbezogene und andere Anlagen. Einige der Darlehensprodukte und Programme des Unternehmens wurden entwickelt, um Herausforderungen in Bezug auf die Erschwinglichkeit anzugehen, insbesondere in unterversorgten Märkten.
Darlehenskauf, Verbriefung und Garantieaktivitäten
Garantie-Swap-Transaktionen
Eine der Hauptmethoden, wie das Unternehmen Hypothekendarlehen erwirbt und Liquidität für seine Einzelfamilienkunden bereitstellt, besteht darin, Darlehen in garantierte hypothekenbezogene Wertpapiere in Garantie-Swap-Transaktionen zu verbriefen. Die größten Garantie-Swap-Kunden des Unternehmens sind hauptsächlich große Hypothekenbanken und Geschäftsbanken. In diesen Transaktionen erwirbt das Unternehmen Hypothekendarlehen von seinen Kunden im Austausch gegen ein Wertpapier, das durch diese Darlehen besichert ist.
Cash-Window-Transaktionen
Zusätzlich zu Garantie-Swap-Transaktionen erwirbt das Unternehmen Darlehen für die Aggregation in seinem Verbriefungspipeline durch sein Cash-Window. In diesen Transaktionen erwirbt das Unternehmen Hypothekendarlehen von seinen Kunden im Austausch gegen Bargeld. Das Unternehmen schließt mit den Kreditgebern im Voraus Verpflichtungen ab, um Darlehen durch sein Cash-Window zu einem festen Preis für seine Verbriefungspipeline zu erwerben, was es den Kreditgebern ermöglicht, den Zinssatz auf das Hypothekendarlehen vor der Darlehensvergabe festzulegen. Das Unternehmen bezeichnet das Darlehen als in seiner Verbriefungspipeline für den Zeitraum zwischen dem Darlehenskauf und der Verbriefung.
Das Unternehmen wirtschaftlich hedgt in der Regel das Marktrisiko seiner Verbriefungspipeline, indem es sich in Forward-Sale-Verpflichtungen begibt und nach einer kurzen Aggregationsperiode eine dauerhafte Finanzierung für die Darlehen in seiner Verbriefungspipeline erhält, indem es die Darlehen in garantierte hypothekenbezogene Wertpapiere verbriefet und die resultierenden Wertpapiere an Drittanleger verkauft, in der Regel über Bargeldauktionen. Das Unternehmen behält möglicherweise auch bestimmte dieser Wertpapiere in seinem hypothekenbezogenen Anlageportfolio, bevor es sie an Dritte verkauft.
Der Kaufvertrag verpflichtet das Unternehmen, Darlehen gegen Barzahlung zu erwerben; das Cash-Window mit nicht diskriminierenden Preisen zu betreiben; und den Anweisungen, Vorschriften, Beschränkungen und anderen Anforderungen des Finanzdienstleistungsamtes (FHFA) im Zusammenhang mit dem gerechten Zugang zum Sekundärmarkt durch Gemeinschaftskreditgeber zu entsprechen. Der Kaufvertrag enthält auch Beschränkungen für das Volumen der Cash-Window-Aktivitäten des Unternehmens, aber diese Anforderungen wurden ausgesetzt, bis das Finanzministerium sechs Monate nach Benachrichtigung über die Beendigung dieser Aussetzung informiert. Das Unternehmen verwaltet die Cash-Window-Aktivitäten in Übereinstimmung mit seinen Risikogrenzen und den von der FHFA auferlegten Beschränkungen.
Vorschüsse an Kreditgeber
Das Unternehmen gewährt bestimmten Kreditgebern Liquidität durch seine Early-Funding-Programme, bei denen es den Kreditgebern Mittel für Hypothekendarlehen vor der Bündelung und Verbriefung im Allgemeinen durch seine Garantie-Swap-Transaktionen zur Verfügung stellt. In einigen Fällen werden die vorzeitig finanzierten Hypothekendarlehen letztendlich durch Cash-Window-Kauftransaktionen übertragen. Diese Transaktionen werden als Vorschüsse betrachtet, die vollständig durch die Hypothekendarlehen besichert sind, und die damit verbundenen Gebühren als Zinserträge aus den Vorschüssen vom frühen Finanzierungsdatum bis zum endgültigen Abrechnungsdatum anerkannt.
Verbriefungsprodukte
Das Unternehmen bietet seinen Kunden die folgenden Arten von Verbriefungsprodukten an.
Level 1 Verbriefungsprodukte
Das Unternehmen bezeichnet die von ihm in Garantie-Swap-Transaktionen und Cash-Window-Verbriefungen ausgegebenen Wertpapiere als Level 1 Verbriefungsprodukte, die Durchlauf-Wertpapiere darstellen, die ungeteilte Nutzungsrechte an Trusts halten, die Darlehenspools halten.
Das Unternehmen gibt die folgenden Arten von Level 1 Verbriefungsprodukten aus:
UMBS - Durch die CSP ausgegebene Durchlauf-Wertpapiere mit einer 55-tägigen Zahlungsverzögerung für TBA-fähige Festzins-Hypothekendarlehen. Der UMBS ist ein einzelnes (gemeinsames) Wertpapier, das entweder von Fannie Mae oder dem Unternehmen ausgegeben wird. Der Markt für einheitliche hypothekenbesicherte Wertpapiere (UMBS) ist darauf ausgelegt, die Gesamtliquidität der TBA-fähigen Freddie Mac- und Fannie Mae-Wertpapiere zu erhöhen, indem er ihre Austauschbarkeit unterstützt, unabhängig davon, welches Unternehmen der Emittent ist. Die Securities Industry and Financial Markets Association (SIFMA) erlaubt UMBS-TBA-Verträge, die durch die Lieferung von UMBS von entweder Freddie Mac oder Fannie Mae gemäß ihren Richtlinien für die ordnungsgemäße Lieferung abgewickelt werden.
55-Tage-MBS - Durch die gemeinsame Verbriefungsplattform (CSP) ausgegebene Durchlauf-Wertpapiere mit einer 55-tägigen Zahlungsverzögerung für nicht TBA-fähige Festzins-Hypothekendarlehen.
ARM-PCs - Durchlauf-Wertpapiere mit einer 75-tägigen Zahlungsverzögerung für ARM-Produkte. Das Unternehmen verwendet die CSP nicht, um Adjustable-rate mortgage (ARM) Participation Certificates (PCs) auszugeben.
In früheren Jahren gab das Unternehmen auch Gold-PCs aus, die Durchlauf-Wertpapiere mit einer 45-tägigen Zahlungsverzögerung für Festzins-Hypothekendarlehen waren. Das Unternehmen stellte die Ausgabe von Gold-PCs im Jahr 2019 ein. Bestehende Gold-PCs, die nicht vollständig neu verbrieft wurden, sind für den Umtausch in UMBS (für TBA-fähige Wertpapiere) oder 55-Tage-MBS (für nicht TBA-fähige Wertpapiere) geeignet.
Alle von ihm ausgegebenen Level 1 Verbriefungsprodukte sind nur durch Hypothekendarlehen besichert, die das Unternehmen erworben hat. Das Unternehmen bietet (oder bot früher) alle oben genannten Produkte sowohl durch Garantie-Swap- als auch durch Cash-Window-Programme an.
Das Unternehmen verwendet Level 1 Verbriefungsprodukte auch periodisch, um bestimmte wieder leistungsfähige Darlehen nach dem Kauf aus dem ursprünglichen Wertpapierpool zu verbriefen, abhängig von den Marktbedingungen, der Geschäftsstrategie, den Kreditrisikoüberlegungen und der betrieblichen Effizienz.
Wenn das Unternehmen ein Level 1 Verbriefungsprodukt ausgibt, behält es das Kreditrisiko der zugrunde liegenden Hypothekendarlehen, indem es die Tilgungs- und Zinszahlungen der ausgegebenen Wertpapiere garantiert und die Zins- und Liquiditätsrisiken dieser Darlehen auf die Investoren in den Wertpapieren überträgt. Für die festverzinslichen Level 1 Verbriefungsprodukte garantiert das Unternehmen die rechtzeitige Zahlung von Tilgung und Zinsen. Für die ARM-PCs des Unternehmens garantiert es die rechtzeitige Zahlung des gewichteten durchschnittlichen Zinscoupons für die zugrunde liegenden Darlehen und garantiert auch die vollständige und endgültige Tilgung des Kapitals, jedoch nicht die rechtzeitige Tilgung des Kapitals. Im Austausch für seine Garantie von Level 1 Verbriefungsprodukten erhält das Unternehmen Garantiegebühren, die darauf ausgelegt sind, dem Risiko angemessen zu sein, das übernommen wird, und die langfristig Einnahmen generieren sollen, die die kreditbezogenen und administrativen Kosten der zugrunde liegenden Darlehen übersteigen und auch eine Rendite auf das Kapital bieten, das benötigt wird, um das damit verbundene Kreditrisiko zu unterstützen. Die Garantiegebühren für neue Erwerbungen bestehen im Allgemeinen aus:
Einer vertraglichen monatlichen Gebühr, die als Prozentsatz des nicht gezahlten Kapitals des zugrunde liegenden Darlehens gezahlt wird, einschließlich der gesetzlich festgelegten Garantiegebühren und
Gebühren, die das Unternehmen erhält oder zahlt, wenn es ein Darlehen erwirbt, einschließlich Kreditgebühren und Kauf- und Verkaufsgebühren.
Im Allgemeinen muss das Unternehmen die Genehmigung der FHFA einholen, um wesentliche Änderungen an seinen Kreditgebühren umzusetzen. Darüber hinaus gibt die FHFA von Zeit zu Zeit Direktiven oder Richtlinien heraus, die die Höhe der Garantiegebühren beeinflussen können, die das Unternehmen erheben darf.
Um hypothekenbezogene Wertpapiere auszugeben, richtet das Unternehmen Trusts gemäß seinen Master-Trust-Vereinbarungen ein und platziert die Hypothekendarlehen im Trust, der Wertpapiere auf Basis dieser Hypothekendarlehen ausgibt. Der Servicer verwaltet die Einziehung der Zahlungen der Darlehensnehmer auf ihre Darlehen und leitet die eingegangenen Mittel an das Unternehmen weiter. Das Unternehmen verwaltet die Verteilung der Zahlungen an die Investoren in den hypothekenbezogenen Wertpapieren, abzüglich der anwendbaren Garantiegebühren. Wenn das Unternehmen Hypothekendarlehen mit Trusts verbrieft, fungiert Freddie Mac in der Regel als Depositor, Garant, Administrator und Treuhänder der Trusts. Das Unternehmen konsolidiert seine Einzelfamilien-Level 1 Verbriefungstrusts und erfasst die gehaltenen Hypothekendarlehen und die von diesen Trusts ausgegebenen Schulden auf seiner konsolidierten Bilanz. Der Unterschied zwischen den Zinserträgen aus den Darlehen und den Zinsaufwendungen aus den Schulden stellt hauptsächlich die Garantiegebühren dar, die es als Entschädigung für die Garantie erhält. Dieser Betrag wird als Garantie-Nettozinsertrag bezeichnet.
Wenn ein Darlehensnehmer ein Darlehen vorzeitig zurückzahlt, wird der ausstehende Betrag des von den Investoren gehaltenen Wertpapiers um den Betrag
