Die Federal National Mortgage Association (Fannie Mae) ist eine Finanzierungsquelle für Wohnhypotheken in den Vereinigten Staaten.
Das Unternehmen ist eine von der Regierung unterstützte, börsennotierte Aktiengesellschaft, die vom Kongress gegründet wurde, um Liquidität und Stabilität auf dem US-amerikanischen Immobilienmarkt bereitzustellen und den Zugang zu Hypothekenkrediten zu fördern. Das Unternehmen erreicht dies hauptsächlich durch den Kauf von Wohnhypothekendarlehen, die von Kreditgeber...
Die Federal National Mortgage Association (Fannie Mae) ist eine Finanzierungsquelle für Wohnhypotheken in den Vereinigten Staaten.
Das Unternehmen ist eine von der Regierung unterstützte, börsennotierte Aktiengesellschaft, die vom Kongress gegründet wurde, um Liquidität und Stabilität auf dem US-amerikanischen Immobilienmarkt bereitzustellen und den Zugang zu Hypothekenkrediten zu fördern. Das Unternehmen erreicht dies hauptsächlich durch den Kauf von Wohnhypothekendarlehen, die von Kreditgebern vergeben werden. Das Unternehmen platziert diese Darlehen in Trusts und emittiert garantierte hypothekenbesicherte Wertpapiere ('MBS' oder 'Fannie Mae MBS'), die globale Investoren vom Unternehmen kaufen.
Das Unternehmen vergibt keine Hypothekendarlehen oder leiht direkt an Kreditnehmer. Das Unternehmen unterstützt sowohl den Einzel- als auch den Mehrfamilienwohnbereich. Das Einzelwohnsegment des Unternehmens bietet Finanzierungen für Immobilien mit vier oder weniger Wohneinheiten. Das Mehrfamilienwohnsegment des Unternehmens bietet Finanzierungen für Wohngebäude mit fünf oder mehr Einheiten.
Bis zum 30. September 2023 besaß oder garantierte Fannie Mae schätzungsweise 1 von 4 Einzelwohnhypothekendarlehen in den Vereinigten Staaten und etwa 21 % der ausstehenden Mehrfamilienhypothekenschulden in den Vereinigten Staaten. Das Unternehmen gewährt eine Garantie für die MBS, die das Unternehmen emittiert. Wenn ein Kreditnehmer eine Zahlung auf ein Hypothekendarlehen, das in einem Fannie Mae MBS enthalten ist, nicht leistet, zahlt das Unternehmen den Fehlbetrag an den MBS-Investor. Im Gegenzug für die Bereitstellung dieser Garantie erhält das Unternehmen eine Garantiegebühr. Garantiegebühren sind die Haupteinnahmequelle des Unternehmens.
Das Unternehmen betreibt Geschäfte auf den US-amerikanischen Wohnhypothekenmärkten und den globalen Wertpapiermärkten. Das Unternehmen besaß oder garantierte zum 30. September 2023 Hypothekenwerte, die etwa 26 % der gesamten ausstehenden US-amerikanischen Wohnhypothekenschulden ausmachten.
Das Unternehmen hat zwei berichtspflichtige Geschäftssegmente: Einzelwohn- und Mehrfamilien.
Hypothekensekretisierungen:
Arbeitet mit Kreditgebern zusammen, um Einzelwohnhypothekendarlehen zu erwerben und MBS zu emittieren.
Kreditrisikomanagement:
Preisgestaltung und Verwaltung des Kreditrisikos bei Darlehen im Einzelwohn-Garantieportfolio des Unternehmens, einschließlich Festlegung von Kreditvergabekriterien und Servicestandards. Schließt Transaktionen ab, die einen Teil des Kreditrisikos bei einigen Darlehen im Einzelwohn-Garantieportfolio des Unternehmens auf Dritte übertragen.
Kreditverlustmanagement:
Arbeitet daran, die Kosten von zahlungsunfähigen Einzelwohnkrediten zu reduzieren, unter anderem durch Stundungspläne, Lösungen zur Erhaltung von Eigenheimen, Alternativen zur Zwangsvollstreckung, Verwaltung von Zwangsvollstreckungen und des REO-Bestands des Unternehmens, Verkauf von notleidenden Krediten und Durchsetzung vertraglicher Ansprüche gegenüber Kreditgebern, Servicern und Anbietern von Kreditverbesserungen.
Hypothekensekretisierungen:
Arbeitet mit Kreditgebern, hauptsächlich durch das Delegated Underwriting and Servicing (DUS)-Programm des Unternehmens, zusammen, um Mehrfamilienhypothekendarlehen zu erwerben und MBS zu emittieren.
Kreditrisikomanagement:
Preisgestaltung und Verwaltung des Kreditrisikos bei Darlehen im Mehrfamilien-Garantieportfolio des Unternehmens, einschließlich Festlegung von Kreditvergabekriterien und Servicestandards. Kreditgeber behalten in den meisten Mehrfamilientransaktionen einen Teil (in der Regel ein Drittel) des Kreditrisikos. Schließt zusätzliche Transaktionen ab, die einen Teil des Kreditrisikos bei einigen Darlehen im Mehrfamilien-Garantieportfolio des Unternehmens auf Dritte übertragen.
Kreditverlustmanagement:
Arbeitet daran, die Kosten von zahlungsunfähigen Mehrfamilienkrediten zu reduzieren, unter anderem durch Verlustminderungsstrategien wie Stundung und Änderung, Verwaltung von Zwangsvollstreckungen und des REO-Bestands des Unternehmens sowie Durchsetzung vertraglicher Ansprüche gegenüber Kreditgebern, Servicern, Kreditnehmern, Sponsoren und Anbietern von Kreditverbesserungen.
Das Unternehmen erwirbt hauptsächlich konventionelle Einzelwohnkredite, die den konformen Kreditlimits auf dem Sekundärhypothekenmarkt entsprechen. Konventionelle Kredite sind nicht von einer Regierungsbehörde versichert oder garantiert (diese werden im Allgemeinen als staatlich garantierte Kredite bezeichnet).
Die Hauptkonkurrenten des Unternehmens für den Erwerb von Einzelwohnkrediten sind Freddie Mac, private Institutionen (wie US-Banken, Wertpapierhändler, Versicherungsunternehmen und Investmentfonds) und Regierungsbehörden (wie die Federal Housing Administration ('FHA') und das Department of Veterans Affairs ('VA')). Die Hauptkonkurrenten des Unternehmens für die Emission und/oder Garantie von mit Einzelwohnkrediten zusammenhängenden Wertpapieren sind Freddie Mac, Ginnie Mae (die hauptsächlich Wertpapiere garantiert, die durch FHA-versicherte Kredite und VA-garantierte Kredite besichert sind) und private Marktkonkurrenten. Die Hauptkonkurrenten des Unternehmens für den Erwerb von Mehrfamilienhypothekenvermögens und die Emission von mit Mehrfamilienhypotheken zusammenhängenden Wertpapieren sind Freddie Mac, Lebensversicherungen, US-Banken und Sparkassen, andere institutionelle Investoren, Ginnie Mae und private Emittenten von gewerblichen hypothekenbesicherten Wertpapieren.
Hypothekensekretisierungen
Das Unternehmen sekretisiert die meisten Einzelwohn- und Mehrfamilienhypothekendarlehen, die das Unternehmen erwirbt. Die MBS, die das Unternehmen emittiert, sind in der Regel handelbare festverzinsliche Wertpapiere auf den globalen Kapitalmärkten.
Das Unternehmen garantiert Fannie Mae MBS, sodass Investoren in den MBS des Unternehmens vor dem Kreditrisiko der Hypothekenschuldner geschützt sind. Wenn ein Kreditnehmer, dessen Darlehen in einem der MBS-Trusts des Unternehmens enthalten ist, eine monatliche Zahlung nicht leistet, zahlt das Unternehmen diese Fehlbeträge an die MBS-Investoren. Im Gegenzug für die Bereitstellung dieser Garantie erhält das Unternehmen eine Garantiegebühr.
Arten von Hypothekensekretisierungstransaktionen
Das Unternehmen führt drei Hauptkategorien von Hypothekensekretisierungstransaktionen durch:
Lender-Swap-Transaktionen:
Ein Hypothekengeber liefert Hypothekendarlehen an das Unternehmen im Austausch gegen Fannie Mae MBS, die durch diese Hypothekendarlehen besichert sind. Der Geber kann wählen, ob er die erhaltenen MBS behält oder an andere Investoren verkauft. Die Mehrfamilien-MBS des Unternehmens haben in der Regel nur ein Mehrfamilienkredit pro MBS-Trust, während die Einzelwohn-MBS des Unternehmens mehrere Darlehen pro MBS-Trust haben.
Portfolio-Sekretisierungstransaktionen:
Ein Kreditgeber verkauft dem Unternehmen Hypothekendarlehen gegen Bargeld. Wenn das Unternehmen genügend Hypothekendarlehen erworben hat oder aufgrund von Anfragen von MBS-Investoren nach Fannie Mae MBS mit bestimmten Merkmalen, überträgt das Unternehmen diese Darlehen an einen MBS-Trust im Austausch gegen Fannie Mae MBS, die dann an MBS-Investoren verkauft werden. Das Unternehmen fungiert als Treuhänder der MBS-Trusts des Unternehmens. Die meisten Einzelwohnhypothekendarlehen, die das Unternehmen gegen Bargeld erwirbt, stammen von kleinen bis mittelgroßen Kreditgebern. Dieser Erwerbstyp ermöglicht es dem Unternehmen, kleinen und mittelgroßen Kreditgebern wettbewerbsfähige Preise zu bieten und gleichzeitig Servicing- und Finanzierungsoptionen anzubieten, die Kreditgeber an ihre Bedürfnisse anpassen können.
Strukturierte Sekretisierungstransaktionen:
Das Unternehmen erstellt strukturierte Fannie Mae MBS auf Anfrage von Kreditgebern und Händlern. In diesen Transaktionen besitzt der Kreditgeber oder Händler ein mit Hypotheken zusammenhängendes Vermögen (in der Regel ein oder mehrere MBS) und überträgt dieses Vermögen gegen strukturierte Fannie Mae MBS, die das Unternehmen emittiert. Der Prozess zur Emission strukturierter Fannie Mae MBS ähnelt dem Prozess für die Lender-Swap-Sekretisierungen des Unternehmens, die oben beschrieben wurden. Das Unternehmen erhält eine Transaktionsgebühr vom Kreditgeber oder Händler für die Emission der strukturierten MBS-Wertpapiere.
Gemeinsame Sekretisierungslösungen
Bestimmte Aspekte des Sekretisierungsprozesses für die Einzelwohn-Fannie Mae MBS-Emissionen des Unternehmens werden von Common Securitization Solutions, LLC ('CSS') durchgeführt. CSS ist eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung, die das Unternehmen gemeinsam mit Freddie Mac besitzt. Das Unternehmen nutzt CSS nicht für Mehrfamilien-Fannie Mae MBS.
Primäre Geschäftstätigkeiten im Einzelwohnsegment
Bereitstellung von Liquidität für Einzelwohnhypothekendarlehen
Durch die Zusammenarbeit mit Kreditgebern bietet das Einzelwohnsegment des Unternehmens Liquidität für den Hypothekenmarkt hauptsächlich durch den Erwerb von Einzelwohnkrediten von Kreditgebern und deren Sekretisierung in Fannie Mae MBS, die entweder an die Kreditgeber geliefert oder an Investoren oder Händler verkauft werden. Das Unternehmen beschreibt seine Sekretisierungstransaktionen in 'Geschäft-Hypothekensekretisierungen'. Das Einzelwohnsegment des Unternehmens unterstützt auch die Liquidität auf dem Hypothekenmarkt und die Geschäfte der Kreditgeber des Unternehmens durch andere Aktivitäten wie die Emission strukturierter Fannie Mae MBS, die durch Einzelwohnhypothekenvermögen besichert sind, und den Kauf und Verkauf von Einzelwohnagentur-hypothekenbesicherten Wertpapieren. Das Einzelwohnsegment des Unternehmens sekretisiert und erwirbt hauptsächlich konventionelle (nicht von der Regierung versicherte oder garantierte) Einzelwohn-Festzins- oder variabel verzinsliche Erstpfandhypothekendarlehen oder durch diese Darlehen besicherte Wertpapiere. Das Unternehmen sekretisiert oder erwirbt auch Darlehen, die von der FHA versichert sind, Darlehen, die vom VA garantiert sind, Darlehen, die durch das Rural Development Housing and Community Facilities Program des US-Landwirtschaftsministeriums garantiert sind, Hypothekendarlehen für Mobilheime und andere mit Hypotheken zusammenhängende Wertpapiere.
Einzelwohn-Hypothekenservicing
Die Einzelwohnhypothekendarlehen des Unternehmens werden von Hypothekenservicern in Vertretung des Unternehmens betreut. Einige Darlehen werden von den Kreditgebern betreut, die die Darlehen ursprünglich an das Unternehmen verkauft haben. In anderen Fällen werden Darlehen von Drittanbieter-Servicern betreut, die die Darlehen nicht ursprünglich vergeben oder an das Unternehmen verkauft haben. Für Darlehen, die das Unternehmen besitzt oder garantiert, muss der Kreditgeber oder Servicer die Genehmigung des Unternehmens einholen, bevor er die Servicerechte an einen anderen Servicer verkauft. Die Hypothekenservicer des Unternehmens sammeln und leiten in der Regel Tilgungs- und Zinszahlungen weiter, verwalten Treuhandkonten, überwachen und berichten über die Darlehensleistung, führen Maßnahmen zur frühen Delinquenzintervention durch, bewerten Übertragungen von Eigentumsanteilen, reagieren auf Anfragen nach teilweisen Freigaben von Sicherheiten und bearbeiten Erlöse aus Schäden und Enteignungen. Die Hypothekenservicer des Unternehmens sind die Hauptansprechpartner für Kreditnehmer und spielen eine wichtige Rolle bei der effektiven Umsetzung der Servicerichtlinien des Unternehmens, der Verhandlung von Lösungen für zahlungsunfähige und problematische Darlehen sowie anderer Maßnahmen zur Verlustminderung. Bei Bedarf inspizieren und erhalten die Hypothekenservicer Immobilien und führen Zwangsvollstreckungen und Konkursverfahren durch.
Die Hauptkonkurrenten des Unternehmens für die Emission und/oder Garantie von mit Einzelwohnkrediten zusammenhängenden Wertpapieren sind Freddie Mac, Ginnie Mae (die hauptsächlich Wertpapiere garantiert, die durch FHA-versicherte Kredite und VA-garantierte Kredite besichert sind) und private Marktkonkurrenten. Der Wettbewerb um Investoren und Vertragspartner in den Kreditrisikotransaktionen des Unternehmens kommt hauptsächlich von anderen Emittenten von Kreditrisikotransaktionen, wie Freddie Mac und privaten Hypothekenversicherern.
Primäre Geschäftstätigkeiten im Mehrfamiliensegment
Bereitstellung von Liquidität für Mehrfamilienhypothekendarlehen
Das Mehrfamiliensegment des Unternehmens bietet hauptsächlich Liquidität für Immobilien mit fünf oder mehr Wohneinheiten, die Apartmentgemeinschaften, Genossenschaftsobjekte, Seniorenwohnungen, spezielle Studentenwohnungen oder Mobilheimgemeinschaften sein können. Das Mehrfamiliensegment des Unternehmens arbeitet mit den Mehrfamilienkreditgebern des Unternehmens zusammen, um Mittel für den Hypothekenmarkt hauptsächlich durch die Sekretisierung von Mehrfamilienhypothekendarlehen, die von diesen Kreditgebern erworben wurden, in Fannie Mae MBS bereitzustellen, die an Investoren oder Händler verkauft werden. Das Unternehmen erwirbt auch Mehrfamilienhypothekendarlehen und bietet Kreditverbesserung für von staatlichen und lokalen Wohnungsfinanzierungsbehörden emittierte Anleihen zur Finanzierung von Mehrfamilienwohnungen. Das Mehrfamiliensegment des Unternehmens unterstützt die Liquidität auf dem Hypothekenmarkt durch andere Aktivitäten wie den Kauf und Verkauf von Fannie Mae Mehrfamilien-MBS und die Emission strukturierter Wertpapiere, die durch Fannie Mae-Collateral besichert sind. Das Unternehmen investiert auch weiterhin in Mehrfamilienwohnungsprojekte mit niedrigem Einkommen, um die Versorgung mit bezahlbarem Mietwohnraum zu unterstützen und zu erhalten.
Mehrfamilien-Hypothekenservicing
Nahezu alle Mehrfamilienkredite im Garantieportfolio des Unternehmens waren zum 31. Dezember 2023 von DUS-Kreditgebern oder deren Tochtergesellschaften im Auftrag des Unternehmens betreut. Mehrfamilien-Servicer sind für die laufende Bewertung der finanziellen Lage von Immobilien und Eigentümern, die Verwaltung verschiedener Arten von Darlehens- und Objektvereinbarungen (einschließlich Vereinbarungen über Ersatzrücklagen, Fertigstellung oder Reparatur sowie Betrieb und Instandhaltung) sowie die Durchführung regelmäßiger Objektinspektionen verantwortlich. Das Unternehmen überwacht die Beziehungen zum Mehrfamilien-Servicing und behält sich das Recht vor, Servicetransfers zu genehmigen, die selten sind.
**
